屋根の耐用年数（葺き替え・修理の扱い）

最終確認日 2026年10月31日

まず、よくある答え

屋根の法定耐用年数は、屋根だけの行がないため、その建物の耐用年数で、木造の住宅なら22年、鉄筋コンクリート造の事務所なら50年です（減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第一）。葺き替えなどの資本的支出も、建物にいま使っている耐用年数で償却します。

耐用年数と中古資産の耐用年数（簡便法）

資産	別表の区分	耐用年数	定額法／定率法
木造の住宅・店舗	別表第一　建物　木造又は合成樹脂造のもの　店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用のもの	22年	0.046／0.091（定額法のみ）
軽量鉄骨造の住宅・店舗（肉厚3mm超4mm以下）	別表第一　建物　金属造のもの（骨格材の肉厚が三ミリメートルを超え四ミリメートル以下のものに限る。）　店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用のもの	27年	0.038／0.074（定額法のみ）
重量鉄骨造の住宅・店舗（肉厚4mm超）	別表第一　建物　金属造のもの（骨格材の肉厚が四ミリメートルを超えるものに限る。）　店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用のもの	34年	0.03／0.059（定額法のみ）
鉄筋コンクリート造の住宅	別表第一　建物　鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造のもの　住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用のもの	47年	0.022／0.043（定額法のみ）

中古で買ったときは、経過年数を入れると簡便法の耐用年数を計算します。入力はこのページの中だけで計算し、送信も保存もしていません。

屋根は建物の一部

別表第一の建物の行は建物全体の耐用年数で、屋根や外壁を分けた行はありません。新築や購入のときの屋根は、建物の取得価額に含めて建物の年数で償却します。屋根に載せた太陽光パネルは、建物ではなく機械装置として別に扱います。

国税庁のタックスアンサーNo.5402は、建物の使える期間を延ばしたり価値を高めたりする支出を資本的支出とし、元の状態を維持するための支出を修繕費としています。雨漏りの部分補修や同じ材料での塗り直しは修繕費、耐久性の高い材料への葺き替えは資本的支出になることが多くあります。

1回の工事が20万円未満の場合や、おおむね3年以内の周期で行う修理は修繕費にできます。どちらか分からない60万円未満の支出や、前期末の取得価額のおおむね10%以下の支出も修繕費にできる扱いがあります。

耐用年数通達1-1-2により、資本的支出は、その建物にいま使っている耐用年数で償却します。中古で買って簡便法の年数を使っている建物なら、その年数です。木造住宅（22年）の葺き替え300万円を資本的支出として1月から使うと、1年目は300万円 × 0.046 = 138,000円です。

「屋根は10年から20年で償却できる」

→ 屋根だけの耐用年数はなく、建物と同じ年数です。材料が長持ちするかどうかは税金の年数とは関係ありません。

「屋根の修理はいつも全額その年の経費になる」

→ 価値を高めたり使える期間を延ばしたりする工事は資本的支出です。金額や周期で修繕費にできる場合もあるので、工事の中身で判断します。

賃貸アパートの屋根の塗装は。

傷んだ部分を元に戻す塗装は、修繕費として不動産所得の経費にできることが多いです。グレードを上げる場合は資本的支出の部分を分けて考えます。

台風で壊れた屋根の修理は。

災害で壊れた部分を元に戻す費用は修繕費です。保険金を受け取った場合は、保険金で補われた部分を差し引いて考えます。

屋根の工事で足場代がかかりました。

足場代は工事の費用の一部として、修繕費なら修繕費に、資本的支出なら資本的支出の金額に含めます。